Купих си апартамент “на зелено”. Съвсем скоро започват строителните и монтажните работи (СМР) на обекта и се надявам всичко със строежа да върви по план и да се настаня в новия си дом в договорения със собственика на терена срок. Реших да се запозная кои са участниците в строителния процес, както и кой за какво отговаря?

Съгласно закона участниците в строителния процес са: възложител, строител, проектант, лице, извършващо строителен надзор – консултант, технически ръководител, доставчик на машини, съоръжения и технологично оборудване.(Минималният брой необходими участници във всеки строителен процес са възложител, строител и проектант.)Ето повече информация за всеки един от участниците.

Инвеститор (Възложител)

Възложителят е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят може да бъде както физическо, така и юридическо лице. Той  организира целия строителен процес като сключва договори с всички останали участници относно извършваната от тях дейност и отговаря за стартирането на строежа съгласно изискванията на закона.

Строител (Изпълнител)

Строителят е лице или фирма, което по договор с възложителя изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа.  Строител, изпълняващ строеж от първа до пета категория, задължително трябва да притежава регистрация в Централния професионален регистър на строителя при Камарата на строителите в България. Вписването в регистъра се извършва по категории строежи. Регистърът е публичен и е достъпен на интернет страницата на камарата.

Важно! Строители, които не са вписани в регистъра могат да изпълняват проекти за жилищни и смесени сгради (напр. търговско-жилищни сгради) с ниско застрояване (височина до 10 м.), както и вили (във вилните зони застрояването е ниско до 7 м. височина).

Изпълнителят отговаря за: изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа (напр. разрешение за строеж; инвестиционен проект и др.); спазването на нормативно установените изисквания към строежите; съставяне на актовете и протоколите по време на строителство; съхраняването и предоставянето им при поискване от останалите участници в строителния процес и от контролен орган за проверка. Той носи имуществена отговорност за вреди от свои виновни действия.

Важно! Строителят може да възложи на подизпълнител извършването на отделни видове СМР или на части (етапи) от строежа. Подизпълнителят също трябва да разполага с регистрация за извършваната от него строителна дейност.

Проектант

Проектантът е лицето или фирмата, което е изготвило инвестиционния проект. Тъй като инвестиционният проект се състои от отделни части –  архитектура, конструкции, електро, ВиК, пожарна безопасност, план за безопасност и здраве (ПБЗ), геодезия и план, за управление на строителните отпадъци, които трябва да се изготвят от лица с различна професионална квалификация: архитект, инженер конструктор, електроинженер, инженер (ВиК), инженер геодезист и др., обикновено договорът за проектиране се сключва с проектантска фирма. Тези специалисти трябва да притежават проектантска правоспособност, тоест да имат удостоверение, издадено от Камарата на архитектите, съответно Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране и въз основа на него да са вписани във водените от камарите публични регистри.

Авторски надзор по всички части от инвестиционния проект е необходим за всички строежи от първа до пета категория, като предписанията на проектанта са задължителни за останалите участници в строителството.  Проектантът носи отговорност за проектирането на строежа в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план (ПУП), законовите изисквания към строежите, както и с изискванията за осигуряване на здравословни и безопасни условия на труд. Той има право на достъп до строежа, строителните книжа, заповедната книга и актовете и протоколите, съставени по време на строителството.

Законът борави и с понятието “водещ проектант” – лицето, автор на водещата проектна част от инвестиционния проект, определен от възложителя; той носи отговорност за взаимното съгласуване и координация на всички части на инвестиционния проект.

Лице, упражняващо строителен надзор – консултант

Лицето, упражняващо строителен надзор – консултант е търговец, който извършва оценка за  съответствие на инвестиционния проект с основните изисквания към строежите и/или упражнява строителен надзор при изпълнение на строежите. За извършването на дейността е необходимо издаването на удостоверение от началника на  Дирекция “Национален строителен контрол” (ДНСК) Удостоверението се вписва в публичен регистър, воден от ДНСК и е валидно за срок от 5 г.

Консултантът, въз основа на писмен договор с възложителя, осъществява контрол относно пълнота и правилно съставяне на актовете и протоколите в строителния процес, като подписва всеки от тях; при установяване на нарушения в процеса е задължено да уведоми ДНСК; следи за спазването на изискванията за здравословни и безопасни условия на труд в строителството; носи отговорност за неспазване на техническите правила и нормативи и одобрените проекти.

Важно! Строителният надзор за строежи от първа до четвърта категория се извършва от консултант. Надзорът върху строежи пета категория може да се упражнява и от техническия контрольор (Инвеститорът може да сключи договор с консултант въпреки липсата на законово изискване).

След приключването на СМР изготвя окончателен доклад до възложителя относно законосъобразното извършване на строежа; пълното и правилно съставяне на актовете и протоколите по време на строителство; вложените строителни продукти; изпълнението на строежа съгласно изискванията, предвидени в закона; годността на строежа за въвеждане в експлоатация. Наличието на доклад е условие за издаването на разрешение за ползване на строежа за строежите от първа, втора и трета категория, съответно удостоверение за въвеждане в експлоатация за строежите четвърта и първа категория.

Технически ръководител

Техническият ръководител е строителен инженер, архитект или строителен техник, който ръководи строителните работи. Специализирано техническо ръководство на отделни СМР могат да осъществяват и други технически правоспособни лица по трудов договор със строителя съобразно с придобитата от тях специалност. Те трябва да имат диплома с професионална квалификация “строителен инженер”, “инженер”, “архитект” или средно образование с 4-годишен курс на обучение и придобита професионална квалификация в областите “Архитектура и строителство” и “Техника”. Архитектите подлежат на регистрация в регистъра на архитектите, поддържан от Камарата на архитектите, като вписването се извършва в зависимост от придобитата проектантска правоспособност – ограничена или пълна (Лицата с ограничена проектантска правоспособност могат да предоставят само изрично изброените за тях услуги в закона).Регистърът е достъпен на сайта на Камарата. Съответно по същия начин инженерите подлежат на вписване в регистър, воден от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране.

Доставчик на машини, съоръжения и технологично оборудване

Доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване е  търговец, с който възложителят е сключил договор за доставка и др.Доставчикът е отговорен за качественото и срочно изпълнение на доставката и монтажа, както и за свързаните с това приемни изпитвания.

Важно! Лице или фирма не може едновременно да изпълнява функциите на повече от един участник в строителния процес, например консултантът не може да сключи договор за упражняване на надзор за строеж, за който е нает за строител и/или доставчик на машини. Едно и също лице не може да участва едновременно като проектант и строител.

Правото е в съавторство с Пенка Попова.